摘要：在農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置制度創(chuàng)新及農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)需求不斷增長(zhǎng)背景下,對(duì)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估成為經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題。本文在界定“三權(quán)分置”下農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,研究農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法的選用,提出了假定自行經(jīng)營(yíng)的評(píng)估前提,分析了應(yīng)用收益還原法評(píng)估經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值中的純收益、還原率、凈收益增長(zhǎng)率及收益期等關(guān)鍵參數(shù)的求取,期望為農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估提供理論和方法指導(dǎo)。

農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”是深化我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的重要舉措, 也是我國(guó)農(nóng)村改革的重大制度創(chuàng)新。尤其在《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》等中央文件印發(fā)后, 農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革工作快速推進(jìn), 已成為農(nóng)村合理配置生產(chǎn)資源的重要手段 (張曉娟, 2016) 。在“三權(quán)分置”制度創(chuàng)新及農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)需求不斷增長(zhǎng)的形勢(shì)下, 科學(xué)評(píng)估農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值, 成為影響農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題 (蘇曉鵬、馮文麗, 2009) 。然而, 目前評(píng)估理論方法的實(shí)際運(yùn)用較為缺乏。因此, 研究農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估方法以及參數(shù)確定, 期望為評(píng)估農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值提供理論和方法指導(dǎo)。

一、關(guān)于“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估研究文獻(xiàn)評(píng)述

2014年中央一號(hào)文中, 在有關(guān)土地流轉(zhuǎn)表述中, “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”首次被“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”替代。宋宗宇等 (2015) 認(rèn)為, 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離而來(lái), 這既是順應(yīng)農(nóng)村人地關(guān)系調(diào)整以及農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)律使然, 也是保障農(nóng)民權(quán)益訴求的客觀需要。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值近年備受關(guān)注, 其研究經(jīng)歷了由經(jīng)濟(jì)價(jià)值擴(kuò)展到社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等綜合價(jià)值的過(guò)程。王顏奇、郭翔宇 (2012) 認(rèn)為, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是土地的產(chǎn)權(quán)價(jià)格, 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。唐炎 (2012) 從資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格除經(jīng)濟(jì)價(jià)值外, 還應(yīng)涵蓋保障就業(yè)、養(yǎng)老、保障、醫(yī)療等方面的價(jià)值。高艷梅 (2012) 探討了多鐘流轉(zhuǎn)方式下的價(jià)格表現(xiàn)形式及其價(jià)值基礎(chǔ), 認(rèn)為價(jià)格由流轉(zhuǎn)土地的生產(chǎn)收益和社會(huì)保障價(jià)值構(gòu)成。

伴隨我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)的逐步發(fā)育, 農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估方法引起了越來(lái)越多的學(xué)者關(guān)注。喻瑤等 (2009) 考慮到農(nóng)村土地價(jià)值的多樣性, 土地價(jià)格評(píng)估方法自然不會(huì)單一。應(yīng)根據(jù)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、環(huán)境價(jià)值等不同特點(diǎn)選擇不同的估價(jià)方法來(lái)分析。在農(nóng)地價(jià)格評(píng)估研究中, 探討現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估方法中收益還原法、成本逼近法等基本方法的應(yīng)用仍是最常見(jiàn)的。部分學(xué)者對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行了分析和對(duì)比。根據(jù)農(nóng)地價(jià)格特征及農(nóng)地市場(chǎng)現(xiàn)狀, 收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適宜于農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估。翟研寧 (2013) 通過(guò)調(diào)研及收益還原法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)的應(yīng)然價(jià)格, 并對(duì)比分析了多種估價(jià)方法, 肯定了收益還原法的適用性。張振華 (2013) 認(rèn)為, 收益還原法依據(jù)未來(lái)土地純收益折現(xiàn)的估價(jià)原理, 在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中是行之有效的定價(jià)方法。

已有研究多關(guān)注的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值, 而“三權(quán)分置”下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)脫胎于農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因權(quán)利主體、權(quán)利性質(zhì)等差異, 其價(jià)值內(nèi)涵勢(shì)必顯著區(qū)別于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán), 需要進(jìn)一步探討。在評(píng)估方法上, 已有研究闡述了收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法的應(yīng)用, 部分學(xué)者指出收益還原法較為適宜。在當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不斷擴(kuò)大但市場(chǎng)發(fā)育尚未成熟的環(huán)境下, 不論土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法的選用, 還是價(jià)值評(píng)估中關(guān)鍵參數(shù)的求取, 目前尚無(wú)定論, 值得進(jìn)一步思考。

二、“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵

隨著土地經(jīng)營(yíng)權(quán)概念的提出及“三權(quán)分置”的施行, 界定農(nóng)村土地集體所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系及確定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵成為亟待研究的問(wèn)題。農(nóng)村土地歸集體所有, 土地所有權(quán)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的根源。當(dāng)農(nóng)戶自行經(jīng)營(yíng)其承包地時(shí), 承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一, 此時(shí)農(nóng)戶擁有兩者耦合的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。若承包地發(fā)生流轉(zhuǎn), 土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。土地承包權(quán)指承包本集體經(jīng)濟(jì)組織土地的權(quán)利, 僅其組織成員才擁有, 故是一種成員權(quán), 具備身份屬性。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)包括對(duì)土地的占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利, 是一種用益物權(quán) (李國(guó)強(qiáng), 2015) 。

土地權(quán)利價(jià)值與其功能密切聯(lián)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有經(jīng)濟(jì)功能, 擁有了它, 農(nóng)民自然享有土地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值。除此之外, 因社會(huì)保障制度尚不健全, 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)當(dāng)前還承載著一定的社會(huì)保障功能, 從而也具有社會(huì)保障價(jià)值。土地承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)具有不同權(quán)利屬性, 也承載著不同功能。土地承包權(quán)有身份屬性, 承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種對(duì)承包經(jīng)營(yíng)的土地享有占有、使用、收益和依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利, 更多地負(fù)載著經(jīng)濟(jì)功能, 在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會(huì)保障功能的用益物權(quán)。據(jù)此, 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值即指土地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值。根據(jù)價(jià)值是由未來(lái)可產(chǎn)生的預(yù)期收益所創(chuàng)造的原理, 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵界定為經(jīng)營(yíng)土地的未來(lái)預(yù)期經(jīng)濟(jì)價(jià)值, 價(jià)值大小取決于土地的經(jīng)營(yíng)收益、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限等因素。

三、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法

(一) 方法選用及假定

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會(huì)保障功能的用益物權(quán), 其價(jià)值即生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此, 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估顯化為評(píng)估其經(jīng)濟(jì)價(jià)格。借鑒農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)格評(píng)估方法, 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估可采用的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評(píng)分估價(jià)法等。市場(chǎng)比較法要求交易市場(chǎng)較為規(guī)范, 有充分的可比實(shí)例, 用于當(dāng)前經(jīng)營(yíng)權(quán)交易市場(chǎng)尚未發(fā)育成熟背景下的價(jià)格評(píng)估會(huì)受到約束?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評(píng)分估價(jià)法均要求區(qū)域開(kāi)展相應(yīng)的前期評(píng)估基礎(chǔ)工作, 其應(yīng)用具有一定的區(qū)域局限性。

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以長(zhǎng)期為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)收益。收益還原法正是基于土地經(jīng)濟(jì)收益, 且充分考慮其分配份額及變化, 能夠客觀展現(xiàn)土地生產(chǎn)能力或收益能力的實(shí)際情況, 故適合于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估。收益還原法評(píng)估取決于經(jīng)營(yíng)土地的收益、費(fèi)用、收益期、還原利率等數(shù)據(jù), 這些數(shù)據(jù)均可通過(guò)調(diào)查直接獲取或結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷確定, 評(píng)估數(shù)據(jù)具有可獲得性。而且, 經(jīng)營(yíng)土地的收益、費(fèi)用等過(guò)程數(shù)據(jù)為農(nóng)戶等經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體所熟悉, 用收益還原法測(cè)算出的價(jià)格對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方具備可接受性。

由于農(nóng)民不完全土地產(chǎn)權(quán)、二元城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不完善, 農(nóng)民承包地地租存在向外部轉(zhuǎn)移的情況, 造成現(xiàn)階段我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際地租遠(yuǎn)低于理論地租 (袁鋮, 2014) , 即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得到的租金并不能反應(yīng)真實(shí)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。實(shí)際上, 無(wú)論農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定權(quán)屬人為承包農(nóng)戶自己或者經(jīng)營(yíng)主體, 其從事相關(guān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本質(zhì)上均為自行經(jīng)營(yíng)。筆者認(rèn)為出租的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估采用收益還原法時(shí)應(yīng)假設(shè)其自行經(jīng)營(yíng), 通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查自行經(jīng)營(yíng)下的收益、費(fèi)用、還原率等客觀數(shù)據(jù)測(cè)算土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。

(二) 收益還原法應(yīng)用中關(guān)鍵參數(shù)的確定

收益還原法基本原理是預(yù)期收益原理, 是將土地未來(lái)一定時(shí)期預(yù)期客觀純收益以一定的還原率統(tǒng)一折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。采用該方法進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算時(shí), 客觀的純收益、準(zhǔn)確的還原率、凈收益變化率及收益期是關(guān)鍵性因素?？紤]到凈收益變化的估價(jià)公式如下:

式 (1) 中, V為土地價(jià)格;a為土地純收益;r為土地還原率;s為凈收益變化率;n為收益期。

1. 純收益。

自行經(jīng)營(yíng)意味著土地承包人同時(shí)又是土地經(jīng)營(yíng)者。此時(shí), 未分開(kāi)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn), 在計(jì)算純收益的時(shí)候應(yīng)該考慮農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)。因此, 土地經(jīng)營(yíng)純收益=年總收益-年總費(fèi)用-農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)。

———年總收益。年總收益是指土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照法定用途, 遵循合理有效地利用原則, 經(jīng)營(yíng)土地所獲得的穩(wěn)定連續(xù)的客觀正常年收益, 自行經(jīng)營(yíng)方式以農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。農(nóng)產(chǎn)品收入是農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品的收入, 計(jì)算時(shí)包含主產(chǎn)品收入及副產(chǎn)品收入。在評(píng)估實(shí)踐過(guò)程中, 應(yīng)關(guān)注以下兩點(diǎn): (1) 把握合理有效利用原則。農(nóng)用地的使用非遵循最高最佳利用原則, 需要符合現(xiàn)行的法規(guī)、政策、規(guī)劃等規(guī)定。在評(píng)估過(guò)程中, 應(yīng)搜集并核實(shí)權(quán)屬來(lái)源、用途等相關(guān)資料, 以權(quán)屬證書(shū)、合同等約定為準(zhǔn); (2) 農(nóng)作物產(chǎn)量的確定應(yīng)考慮其生命周期。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然因素的影響比較大, 不同的年份, 農(nóng)作物的產(chǎn)量高低不同。對(duì)于一年生的農(nóng)作物, 如水稻、小麥、玉米等, 以近三年產(chǎn)量平均值為準(zhǔn);對(duì)于多年生的果樹(shù), 應(yīng)調(diào)查果樹(shù)所處的生命周期段, 且應(yīng)知曉果樹(shù)的種植密度 (馬公村, 2013) 。

———年總費(fèi)用。年總費(fèi)用是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)者因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而承擔(dān)的年平均客觀總費(fèi)用。自行經(jīng)營(yíng)方式下的年總費(fèi)用包括兩個(gè)部分, 即農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用。農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)系估算其年平均維修費(fèi)用。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用指生產(chǎn)過(guò)程中花費(fèi)的費(fèi)用, 涉及直接費(fèi)和間接費(fèi), 具體包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、人工費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、材料費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)費(fèi)以及生產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)、利息等。估價(jià)過(guò)程中, 對(duì)于多年生農(nóng)作物種苗費(fèi), 一次性投入多年產(chǎn)出, 需對(duì)種苗費(fèi)按生命周期與土地剩余年限孰短進(jìn)行攤銷, 而一年生的農(nóng)作物則不需考慮攤銷;投入的農(nóng)具等固定資產(chǎn)損耗費(fèi)用, 根據(jù)使用年限攤銷;經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)費(fèi)依據(jù)合同中有關(guān)約定, 同時(shí)應(yīng)調(diào)查市場(chǎng)成交費(fèi)用, 對(duì)比采用客觀合理數(shù)據(jù)。

———農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)。農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)可根據(jù)估價(jià)對(duì)象上經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的類別, 選擇相應(yīng)類別的有代表性的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上市公司, 依據(jù)公司公布的報(bào)表數(shù)據(jù)分析確定。一般來(lái)說(shuō), 大多數(shù)農(nóng)業(yè)上市公司業(yè)務(wù)較綜合, 需要有針對(duì)性的選取主營(yíng)業(yè)務(wù)相類似的上市公司進(jìn)行比較。根據(jù)近年85家農(nóng)業(yè)類上市公司業(yè)績(jī)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析, 平均凈利潤(rùn)率約為6.72%。初步判斷一般農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)在6%-10%之間, 不同經(jīng)營(yíng)種類之間差異較大。

2. 還原率。

“安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”是測(cè)算土地還原率的常用方式。其中, 安全利率往往取一年期定期存款利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值除考慮自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)外, 還需考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)供需變化等風(fēng)險(xiǎn)。一般種植業(yè)土地經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取值大致估計(jì)在2%-5%區(qū)間;若是種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的土地經(jīng)營(yíng), 考慮到周期長(zhǎng)帶來(lái)的市場(chǎng)不確定性影響, 其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取值可以是5%以上, 甚至可能10%以上。另外, 土地利用類型、利用方式、生產(chǎn)產(chǎn)品的不同會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)收益風(fēng)險(xiǎn)的差異。評(píng)估時(shí)結(jié)合實(shí)際情況, 根據(jù)土地自然條件、農(nóng)產(chǎn)品供需市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等因素綜合分析各土地利用類型的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。例如, 一般來(lái)說(shuō), 一般普通種植項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低于特種種植項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)高于種植風(fēng)險(xiǎn);種植果樹(shù)風(fēng)險(xiǎn)>種植蔬菜風(fēng)險(xiǎn)>種植糧食或油料作物風(fēng)險(xiǎn)。

3. 凈收益增長(zhǎng)率。

農(nóng)產(chǎn)品由于受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大, 一般農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格呈波動(dòng)性上漲趨勢(shì), 即某年度可能出現(xiàn)下滑回落, 但整體呈上漲趨勢(shì)。根據(jù)《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》及《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系研究》中相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì), 我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)保持著長(zhǎng)期平穩(wěn)均衡關(guān)系, 且農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格對(duì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格變化反應(yīng)很靈敏, 而農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格反應(yīng)滯后, 農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的收益可能大多被農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲所抵消。由于受通貨膨脹的影響, 此參數(shù)可以參考?xì)v年CPI。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布CPI數(shù)據(jù)分食品類及非食品類, 部分城市列出了鮮果、蔬菜等明細(xì)價(jià)格漲跌幅度。

4. 收益期。

農(nóng)村土地承包有一定的期限。依據(jù)承包法, 耕地、草地、林地的期限分別為30年、30-50年、30-70年, 且承包期限和起止時(shí)間要求在承包合同上明確。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)分離于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán), 經(jīng)營(yíng)權(quán)期限不得超出承包期的剩余期限。收益期一般依據(jù)承包合同期限及流轉(zhuǎn)約定期限來(lái)確定。值得注意的是, 對(duì)于多年生的果樹(shù), 需要確定果樹(shù)的生命周期以及價(jià)值時(shí)點(diǎn)處在生命周期的哪一個(gè)階段, 對(duì)于生命周期短于流轉(zhuǎn)年限的果樹(shù)品種, 不可直接采用剩余流轉(zhuǎn)年限進(jìn)行測(cè)算, 需要考慮重新栽種到初產(chǎn)期、盛果期的時(shí)間。

四、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估案例分析

(一) 評(píng)估對(duì)象狀況

陜西省咸陽(yáng)市禮泉縣某村民于2015年6月6日通過(guò)農(nóng)地合法流轉(zhuǎn)的方式獲得了A地塊土地經(jīng)營(yíng)權(quán), 并取得《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。為緩解擴(kuò)大種植規(guī)模帶來(lái)的資金緊張問(wèn)題, 該村民擬利用取得的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》進(jìn)行抵押貸款?，F(xiàn)要對(duì)該果園經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估, 為抵押貸款提供參考。

A地塊地形平坦, 面積6.667公頃, 土地利用類型為果園, 地上種植蘋(píng)果。果樹(shù)已栽種5年, 生長(zhǎng)良好, 已達(dá)到盛果期。根據(jù)《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》, 經(jīng)營(yíng)期15年, 始于2015年6月6日, 止于2030年6月5日。估價(jià)基準(zhǔn)日2016年6月6日。

(二) 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算

1. 年純收益的確定。

———年總收益。根據(jù)歷年實(shí)際產(chǎn)量數(shù)據(jù), 參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門(mén)發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù), 平均大小年之后估算年均產(chǎn)量45000公斤/公頃。近三年平均出售價(jià)格3元/kg, 即年收入135000元/公頃。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘, 果園無(wú)其他副產(chǎn)品收入。由于果園處于盛果期, 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)產(chǎn)量穩(wěn)定, 不存在結(jié)果后期產(chǎn)量下降情況。

———年總費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)價(jià)格司主編的《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》 (2016) , 蘋(píng)果種植成本可歸類為物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用、人工成本、土地成本。其中, 物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用由直接費(fèi)用和間接費(fèi)用組成, 直接費(fèi)用包括化肥農(nóng)藥等農(nóng)資費(fèi)用和使用機(jī)械采用技術(shù)以及相關(guān)的租賃維護(hù)費(fèi)等, 間接費(fèi)用包括固定資產(chǎn)折舊和銷售費(fèi)等其他間接投入;人工成本包含家庭用工折價(jià)、雇工費(fèi)用;土地成本主要為流轉(zhuǎn)土地費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查類似果園投入費(fèi)用, 以及參考《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》 (2010-2016) , 年物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用取57000元/公頃, 人工成本取37500元/公頃。土地成本根據(jù)委托方提供的合同及周邊市場(chǎng), 按4500元/公頃計(jì)算。匯總可知年總費(fèi)用為99000元/公頃。

———客觀利潤(rùn)。一般農(nóng)業(yè)客觀利潤(rùn)率在6%-10%之間。根據(jù)調(diào)查可知, 蘋(píng)果由于病蟲(chóng)害較少, 市場(chǎng)需求較穩(wěn)定, 客觀利潤(rùn)率取10%。即年客觀利潤(rùn)為13500元/公頃。

———年純收益。年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-客觀利潤(rùn)=135000-99000-13500=22500元/公頃。

2. 還原率的確定。

采用“安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”方法測(cè)算。安全利率取一年期定期存款利率, 即1.5%。本案例估價(jià)對(duì)象上種植蘋(píng)果樹(shù), 屬多年生經(jīng)濟(jì)作物, 不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大, 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取9.5%。因此, 本次土地還原率為11%。

3. 凈收益增長(zhǎng)率的確定。

禮泉縣是有名的“蘋(píng)果之鄉(xiāng)”。隨著禮泉縣蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善, 以及農(nóng)村電子商務(wù)的迅速發(fā)展, 禮泉蘋(píng)果品牌知名度呈不斷提升態(tài)勢(shì), 蘋(píng)果種植經(jīng)營(yíng)凈收益預(yù)期將按一定比率遞增。根據(jù)《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》及《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系研究》中相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì), 參考咸陽(yáng)市近年CPI漲幅, 本次確定凈收益增長(zhǎng)率為2%。

4. 收益期的確定。

根據(jù)委托方提供的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》, 經(jīng)營(yíng)期15年。從估價(jià)基準(zhǔn)日起算, 剩余果園經(jīng)營(yíng)年限為14年。蘋(píng)果秋季成熟, 采摘出售即獲得收入, 果樹(shù)已進(jìn)入盛果期且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng), 故收益年限取值14年。

5. 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算。

將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入收益法公式, 測(cè)算出A地塊土地經(jīng)營(yíng)權(quán)單價(jià)為173475元/公頃, 總價(jià)約為1156500元。

五、結(jié)論與建議

在推進(jìn)農(nóng)村土地改革的進(jìn)程中, 隨著農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的施行, 建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估。本文研究界定“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵, 探討經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法選用及參數(shù)確定, 并結(jié)合案例進(jìn)行價(jià)值評(píng)估測(cè)算。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會(huì)保障功能的用益物權(quán), 其價(jià)值內(nèi)涵界定為經(jīng)營(yíng)土地的未來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值之和, 適宜采用收益還原法估價(jià)。該方法在當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中具有數(shù)據(jù)可獲得性及交易雙方可接受性的優(yōu)勢(shì)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中的收益、費(fèi)用、還原率、收益期等關(guān)鍵參數(shù)的求取需考慮農(nóng)用地及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特殊性。

為科學(xué)高效評(píng)估農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值, 有必要進(jìn)一步探索構(gòu)建農(nóng)村土地評(píng)估配套機(jī)制, 為完善和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供服務(wù)。

1.應(yīng)加快制定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估指南。參考城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程, 針對(duì)出租、抵押、入股等流轉(zhuǎn)方式及評(píng)估目的, 確立評(píng)估原則、評(píng)估方法及其適用條件、評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)等, 規(guī)范開(kāi)展經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估工作。

2.有序開(kāi)展農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等基礎(chǔ)工作。根據(jù)各地實(shí)際, 有計(jì)劃推進(jìn)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)田塊檔案建立、農(nóng)地單位分值價(jià)格構(gòu)建等前期技術(shù)性工作, 搭建農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值信息發(fā)布統(tǒng)一平臺(tái), 為市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評(píng)分估價(jià)法等方法應(yīng)用提供充分的條件。

3.加強(qiáng)評(píng)估人員專業(yè)培訓(xùn)。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估相比于常規(guī)的房地產(chǎn)、土地評(píng)估, 其牽涉學(xué)科不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、建筑工程學(xué), 還包括農(nóng)業(yè)學(xué)、植物學(xué)等, 要求評(píng)估人員具備更加廣泛的專業(yè)知識(shí)、加強(qiáng)評(píng)估人員專業(yè)培訓(xùn)。

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：價(jià)格理論與實(shí)踐2017年07期

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