改革開放以來，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉政策經(jīng)歷了從禁止到肯定的過程。總體上看，現(xiàn)行法律對集體經(jīng)營性建設用地入市的態(tài)度仍然很審慎，一些制度性障礙仍然制約集體經(jīng)營性建設用地流轉的推進進程。

1、 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的制度障礙    

《憲法》相關規(guī)定?！稇椃ā返?/span>10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！睆拇蠓ㄉ洗_立了我國土地所有權城鄉(xiāng)的二元結構，這也給集體經(jīng)營性建設用地的入市帶來阻力。物權屬性不明。《物權法》第十二章的建設用地使用權規(guī)定，并未明確是否包括集體建設用地使用權，由此可見，集體建設用地使用權的用益物權效力并未獲得正名。所以，現(xiàn)行制度下集體經(jīng)營性建設用地使用權難以自主流轉和單獨處分，只有在特定條件下以特定方式方可流轉。

2、如何突破這些制度障礙？   

消除憲法困境。筆者認為，應適時啟動修憲程序，使農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在符合規(guī)劃和用途管制的前提下與國有土地同等入市。

    確定集體建設用地使用權物權地位。首先，應修改《物權法》，將集體建設用地使用權納入“建設用地使用權”范疇。其次，適用集體建設用地所有權和建設用地使用權相分離原則。集體建設用地所有者只是保留收租權——部分收益權，并保留回收權——部分處分權，其余的權能（包括占有權、使用權、部分收益權、部分處分權）均可出讓給集體建設用地使用權人。

    改革集體土地征收制度。將經(jīng)營性建設用地從土地征收中分離出來，縮小征地范圍，改革現(xiàn)行國家壟斷建設用地供給制度。將經(jīng)營性建設用地從集體土地征收制度中分離出來，允許經(jīng)營性建設用地在不經(jīng)過征收的情況下直接進入建設用地市場。允許流轉的集體經(jīng)營性建設用地擴展到城市市區(qū)，建立起公益性建設用地供給與經(jīng)營性建設用地供給并列的土地供給制度。同時，建立征地補償標準動態(tài)調整機制，以適應城市發(fā)展，平衡與居民收入之間的關系。

完善土地規(guī)劃和用途管制制度。一是保障城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地利用功能規(guī)劃的確定性。集體經(jīng)營性建設用地入市應符合規(guī)劃和用途管制。二是處理好政府與市場的關系。三是擴大集體經(jīng)營性建設用地的范圍。允許城市規(guī)劃區(qū)內的集體經(jīng)營性建設用地進行流轉，與國有建設用地同等入市。同時，為盤活大量閑置的農(nóng)村集體建設用地，顯化集體建設用地資產(chǎn)提供有效的途徑，政府可以通過規(guī)劃將原來的非經(jīng)營性建設用地改變?yōu)榻?jīng)營性建設用地，也可以將經(jīng)營性建設用地變?yōu)榉墙?jīng)營性建設用地，允許因實施規(guī)劃而依法變更的增量集體經(jīng)營性建設用地進入市場。四是規(guī)劃與市場配置資源決定作用有機結合。

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉自：《中國土地》

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