宅基地制度是中國土地制度中非常獨(dú)特的一項制度安排。經(jīng)歷了長久的演變，土地改革和農(nóng)業(yè)合作社時期，宅基地屬于私有；人民公社化時期：宅基地是集體所有、由農(nóng)民使用與房屋私有；改革時期：宅基地權(quán)力體系正式構(gòu)建。與承包地相比，農(nóng)村宅基地顯然更為復(fù)雜，也更加難以讓人理解。今天我們一起來說說農(nóng)村宅基地的那些事兒。

一、首先我們必須了解，宅基地的主要特征

主要有四大特征：

1、集體擁有宅基地所有權(quán)

2、農(nóng)戶擁有宅基地的所有權(quán)

3、農(nóng)戶擁有住房所有權(quán)

4、宅基地的成員身份性和無償性

二、目前宅基地運(yùn)行中存在的問題

1、宅基地大量入市

盡管在法律上并沒有賦予宅基地出租、轉(zhuǎn)讓和交易的權(quán)利，但事實(shí)上，農(nóng)民宅基地進(jìn)入市場已經(jīng)成為普遍化的趨勢。具體的表現(xiàn)為，在廣大的沿海地區(qū)，農(nóng)民將宅基地蓋成多層住宅，用于出租，滿足快速工業(yè)化下大量外地農(nóng)民工的居住問題；在大中小城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，政府在征用農(nóng)民耕地之后，將宅基地留下來，農(nóng)民利用宅基地蓋房出租。宅基地在不同類型地區(qū)大量入市的現(xiàn)狀，解決了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中財產(chǎn)的問題。但是，這種自發(fā)入市與現(xiàn)行的法律直接沖突。

2、宅地基的無償取得和一戶一宅難以實(shí)施

一是無償取得宅基地，被認(rèn)為是政府給的福利，體現(xiàn)了制度自信。但是，在沿海地區(qū)和廣大城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地級差收益的大幅提高，城鎮(zhèn)的建設(shè)用地也越來越緊張，無償分配宅基地與土地資本化背道而馳，二是一戶一宅在城市化地區(qū)也很難管理，隨著宅基地在這些地區(qū)的價值顯化，農(nóng)民充分利用現(xiàn)有的宅基地，紛紛加蓋房屋，有的突破了原來分配的宅基地面積。三是在傳統(tǒng)的農(nóng)區(qū)，宅基地?zé)o償分配不利于保護(hù)耕地，尤其是在平原地區(qū)，導(dǎo)致耕地的大量流失。

3、宅基地的無序擴(kuò)張不利于城市的健康發(fā)展

由于宅基地的使用現(xiàn)狀與法律嚴(yán)重沖突，政府對宅基地的使用的管理基本處于缺位的狀態(tài)，規(guī)劃和用途管制無法實(shí)施。在政府管制缺位下，農(nóng)民宅基地的擴(kuò)張和蓋房更是處于無序，甚至有蔓延的趨勢，造成“城中村”，毫無規(guī)劃，從而加大城市的管理成本和未來的更新難度。

三、對于農(nóng)村宅基地的現(xiàn)行法律制度如何？

1、農(nóng)村宅基地抵押貸款

銀監(jiān)會與六部門聯(lián)合下發(fā)的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（下稱“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開了閘門。

在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

2、探索宅基地自愿有償退出

中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，并決定在全國選取30個左右縣（市、區(qū)）行政區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。隨后的2月份，北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市等33個縣級行政區(qū)域被選作試點(diǎn)區(qū)域。目前試點(diǎn)工作正在推進(jìn)之中。

同時，宅基地制度改革將對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。

農(nóng)村宅基地的未來在哪？路在何方？我們無法預(yù)測，宅基地作為農(nóng)民手中的不動產(chǎn)，現(xiàn)已迎來升值空間，無論如何都要以保護(hù)農(nóng)民的根本利益為主。

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：頭條號 土銀網(wǎng)

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