首先我們來(lái)看一下，“農(nóng)地入市”，這個(gè)農(nóng)地指的是什么。很顯然，并不是所有的農(nóng)村土地都可以入市，這個(gè)土地是特定的，在現(xiàn)在這個(gè)階段是指農(nóng)村集體建設(shè)用地。

根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村集體土地根據(jù)不同用途分為三種類(lèi)型：集體農(nóng)用地（主要指耕地、林地等農(nóng)業(yè)用地）、集體建設(shè)用地和未利用地。

“農(nóng)地入市”發(fā)生的背景？

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人到城市里面生活，導(dǎo)致農(nóng)村的集體建設(shè)用地閑置的越多越多，好多空心村出現(xiàn)。所以有這么個(gè)前提是農(nóng)村的集體建設(shè)用地空置越來(lái)越多，而城里的土地資源卻越來(lái)越稀缺了。

“農(nóng)地入市”有哪些政策依據(jù)？

2013年11月，中共十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

2015年3月，國(guó)土資源部公布了農(nóng)村土地制度改革首批試點(diǎn)名單。農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度三項(xiàng)改革被分開(kāi)花落全國(guó)33個(gè)縣市區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。2017年是試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)期。

2015年11月2日，中辦、國(guó)辦對(duì)外印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，此次的《方案》則對(duì)“農(nóng)地入市”做出了更加細(xì)致化的規(guī)定，明確了在符合總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，存量農(nóng)村集體建設(shè)用地可以用做工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途。

“農(nóng)地入市”利好：

“農(nóng)地入市”給我們帶來(lái)的好處：

①農(nóng)地直接入市，盤(pán)活了存量農(nóng)村建設(shè)用地，為城市建設(shè)用地提供了新的空間，這樣可以有效抑制的城市高房?jī)r(jià)。

②加快土地制度改革，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入

當(dāng)然大家最關(guān)心的是“農(nóng)地入市”后到底值多少錢(qián)？

數(shù)據(jù)顯示：截至16年4月底，共有97宗約1277畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，總價(jià)款達(dá)15.7億元。也就是說(shuō)，目前農(nóng)村土地每畝價(jià)格約為122.9萬(wàn)元（約1843元/平方米）。

是不是瞬間覺(jué)得農(nóng)村土地好值錢(qián)？先別太開(kāi)心，收益如何劃分沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。

“農(nóng)地入市”弊端：

“農(nóng)地入市”給我們帶來(lái)的問(wèn)題：

一、收益分配原則缺乏定論

涉農(nóng)改革走得穩(wěn)不穩(wěn)，關(guān)鍵看對(duì)農(nóng)民利益訴求把得準(zhǔn)不準(zhǔn)。在一些地區(qū)，“農(nóng)地入市”試點(diǎn)一大焦點(diǎn)問(wèn)題，就是對(duì)于入市增值收益在農(nóng)村內(nèi)部如何分？哪些群體可以分？分配原則如何定？不同地區(qū)有不同做法，不同人群有不同看法。

①其一，如何分？

根據(jù)原有改革設(shè)計(jì)，土地增值收益原則上不低于20%，但實(shí)際操作過(guò)程中，村民們提出不同意見(jiàn)，要求一次性全部分到人頭，村集體不留存。“真金白銀”涉及切身利益。

②其二，誰(shuí)可以分？

近年來(lái)，隨著進(jìn)城務(wù)工、征地拆遷、女兒外嫁等因素，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)戶(hù)進(jìn)城或?qū)?hù)口遷到別的村社，不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但當(dāng)“農(nóng)地入市”后，一筆巨款“從天而降”，不同群體“分多少”，看法紛紜。

☆ 專(zhuān)家認(rèn)為，“農(nóng)地入市”的核心是分配，不能搞“一刀切”，應(yīng)在國(guó)家層面結(jié)合戶(hù)籍制度、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等綜合性改革，使集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定準(zhǔn)，應(yīng)享受的權(quán)利界定明晰，重點(diǎn)解決不同群體之間“怎么分、分多少”的問(wèn)題。

☆ 基層認(rèn)為，農(nóng)村改革不能期望一蹴而就、一步到位，在一定時(shí)期有過(guò)渡性的色彩，是正?，F(xiàn)象。政府不能包辦代替，“工作到位不能越位”，而是要充分發(fā)揚(yáng)基層民主，在成員資格確定、分配比例協(xié)商等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，嚴(yán)格由群眾自主協(xié)商、民主決策，尊重群眾意見(jiàn)，吸納群眾智慧，公開(kāi)、公平地解決難題。

二、配套改革仍存模糊地帶

除了收益分配問(wèn)題，還有一些改革配套問(wèn)題，亟待明確回應(yīng)。

首先，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用期限到期后，應(yīng)如何處置產(chǎn)權(quán)歸屬？綜合各地試點(diǎn)情況看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，一般有40或50年不等的使用期限，但是土地使用權(quán)到期后，應(yīng)如何處置，各地尚未形成統(tǒng)一意見(jiàn)。

有的東部沿海試點(diǎn)區(qū)縣規(guī)定，使用權(quán)到期后，土地及其地上建筑物無(wú)償歸集體所有，這與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期后的規(guī)定有較大差異。

其次，一些試點(diǎn)地區(qū)也反映，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地批后監(jiān)管也有一定難度。據(jù)了解，為了達(dá)到集約、節(jié)約用地的目的，國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)工業(yè)用地等都有投入產(chǎn)出指標(biāo)要求，“農(nóng)地入市”后，各地對(duì)土地投資、產(chǎn)出強(qiáng)度尚沒(méi)有明確規(guī)定，單純參照國(guó)有土地執(zhí)行也并不切合實(shí)際。同時(shí)，政府、集體和企業(yè)相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利法律關(guān)系尚未完全厘清，類(lèi)似集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，如果出現(xiàn)閑置，應(yīng)如何處理等，尚未有明確說(shuō)法。

土地幫觀點(diǎn)：

“農(nóng)地入市”必然會(huì)導(dǎo)致一些農(nóng)民失去土地，但目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚不夠完善，無(wú)法為失地農(nóng)民提供強(qiáng)有力的保障，他們得到了一筆錢(qián)，卻沒(méi)有得到持續(xù)賺錢(qián)的能力。

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：土地幫（今日頭條）

(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)