為什么各地政府都要建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所呢?是因為很多人都相信，農(nóng)民手中的土地是很值錢的，無論是宅基地還是承包的集體耕地都很值錢，之所以農(nóng)民手中的十分值錢的土地沒有“顯化”，沒有變成巨大的財富，就是因為沒有一個市場來發(fā)現(xiàn)土地的價值，來實現(xiàn)土地價值。通過建立土地產(chǎn)權(quán)交易所來發(fā)現(xiàn)土地價值實現(xiàn)土地價值，就可以讓農(nóng)民一夜暴富。甚至財政部前部長樓繼偉也相信，通過地票交易農(nóng)民就可以將手中的宅基地換成進城所需的第一桶金。還有人說，城市建設(shè)用地動輒幾百萬元一畝，農(nóng)民手中的宅基地也是建設(shè)用地，不要幾百萬元一畝，幾十萬元一畝總是有的。

這顯然是一個誤會。城市建設(shè)用地值錢，不是因為土地是建設(shè)用地，而是因為城市聚集效應使特定區(qū)位的土地具有遠超過其他區(qū)位土地的價值，城市中心土地級差地租最高，一般農(nóng)村建設(shè)用地即使允許進行建設(shè)，這些缺少區(qū)位優(yōu)勢的農(nóng)村建設(shè)用地也沒有進行建設(shè)的價值。

實際上，如前所述，現(xiàn)在各地進行的農(nóng)村建設(shè)用地交易并非土地交易，而是增減掛鉤指標交易。但指標并不產(chǎn)生價值，而只是轉(zhuǎn)移價值。指望通過指標交易轉(zhuǎn)移價值來讓億萬農(nóng)民致富，實在是不知該說什么好。

那么，農(nóng)地流轉(zhuǎn)能否產(chǎn)生價值呢?農(nóng)地流轉(zhuǎn)即使可以提高資源配置效率，產(chǎn)生新增價值，這個價值也不會太大。農(nóng)地就是進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地。農(nóng)地流轉(zhuǎn)切忌非糧化和非農(nóng)化。也就是說，農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)給他人還是要種糧食，種糧食就不可能有高收益。既然種糧食不可能有高收益，流入土地的經(jīng)營者就不可能支付得起土地的高租金。目前全國農(nóng)地流轉(zhuǎn)的租金最高也就1000元一畝，一般也就三四百元。到了1000元/畝的租金，經(jīng)營者就風險極大，跑路的可能性極大。即使按1000元/畝計算，中國農(nóng)民戶均不到10畝地，每年土地租金1萬元，這也不能算一個什么金娃娃吧?更何況，農(nóng)民獲得這個土地租金與土地產(chǎn)權(quán)交易所有什么關(guān)系?

也就是說，農(nóng)村土地(無論是農(nóng)村建設(shè)用地還是農(nóng)村耕地)并沒有什么可以突然產(chǎn)生出巨額財富的魔力，我們不可能通過建立所謂農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所來“顯化”本來不存在的農(nóng)村土地價值。這樣的交易甚至根本就不會發(fā)生。

實際上，當前全國普遍建立的各級各類的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易上的業(yè)績也都很難看，不僅沒有起到“顯化”土地價值的作用，而且根本就沒有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的交易業(yè)務(wù)。

但這并不是說所有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所都沒有任何事情做。武漢市通過要求規(guī)模土地流轉(zhuǎn)必須到武交所辦理簽證，而將之前基層經(jīng)管部門的業(yè)務(wù)拉了過來。為了讓農(nóng)地流轉(zhuǎn)進武交所，規(guī)定凡是未經(jīng)過武交所的土地流轉(zhuǎn)，概不享受政府的各種農(nóng)業(yè)補貼包括經(jīng)營權(quán)抵押融資。也就是說，之前本來更為便利的土地流轉(zhuǎn)，通過政策手段使流轉(zhuǎn)多了一道手續(xù)。

在其他地方的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所中，土地產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)是沒有的，地方政府又不能讓這個新成立的交易所無事可做，因此將過去農(nóng)村三資管理平臺轉(zhuǎn)移進來，或者將過去三資管理平臺改稱為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所，其實與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易并沒有關(guān)系。此農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所與彼農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所完全是兩碼事。

但正是三資管理類的所謂農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所進行的非土地產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)，誤導我們以為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易正在穩(wěn)步推進，我們可以通過農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易來有效配置資源，來“顯化”土地價值，來讓農(nóng)民獲得土地財產(chǎn)性收益，來讓農(nóng)民獲得進城的第一桶金。

這實在是一個“有趣”的誤會。

來源：第一財經(jīng)日報（摘自作者文章《農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的幻覺》）

（作者系華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任）

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